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加价25万抢offer 毁约后赔47万 ！抢Offer时注意事项
人生无常，世事难料，2017年三四月份，加拿大房地产如火如荼，二大城市比如温哥华、多伦多的大街小巷成为人们疯狂抢offer的战场，动辄加价几万，几十万，甚至上百万加币的事情都曾发生过。
不过，才过去一年，现在的情况冷却下来，去年多伦多房地产峰值时，疯狂抢offer的买家，许多人事后反悔，一些当初的交易难以执行。
由于地区房价的变化，买卖交易的违约上升，律师们业务繁忙的不可开交。一宗宗，一件件，律师们代表愤怒的客户，把相关文件提交给法庭。
这种情况下，一般买家的定金会被赔偿给卖家，但是，卖家要求的是按照合同价格执行，否则要买家赔偿现在的卖出市价与合同价格差异，这笔钱往往大幅高于定金！
有些案例还更加复杂，买家违约也有苦衷，因为自己的房子也被其他买家违约，自己房子不能卖出，就没有足够的资金，不能Close 新买的房子，因此涉及三角债务纠纷问题。
地产律师Wendy表示，如果法庭判决执行的话，这将会引发连锁反映，她所经手的十个案子，都是朝着这个方向发展的。
很多朋友会觉得定金都陪了，也够惨了，何必要赶尽杀绝，即使上法庭又能怎么样呢？何况加拿大的办事效率奇低，看谁耗得过谁！可地产律师表示，这种情况并没有结束，买家还有后续的责任要承担。
下面我们来看一个案例：
根据多伦多太阳报的消息，安省高级法院最新的一个案例，就是涉及房地产买卖合同违约的。
加拿大大多伦多地区一名华人买家“H”女士，在经历了一场竞价大战后，终于以高出叫价25万的代价“抢”到了一套豪宅。然而她事后一冷静，觉得价钱给高了，遂取消合约。由于“H”女士未能完成交易，法庭判她赔偿房主47万元的损失。
据安省法庭公布的信息：这起案件发生于2017年春，“H”女士在约克区Whitchurch-Stouffville镇、404号高速路附近看上了一幢独立屋，挂牌价为200万。当时大多伦多房市极度火热，有18个人过来看过这套房子。
2017年4月1日，“H”女士下了价：205万元。一天后经纪就找到她说，竞价的人比较多，需要加价。
为了抢到房子，“H”女士便加价到225万，而且是不带任何条件。
如此“豪迈”，令“H”女士成功抢到房子，并同卖家葛福夫妇（Mr. & Mrs. Gamoff）签订了买卖合同。
按照合同，“H”女士须在4月份支付两笔押金，共计12万，交割日则定于8月30日。
然而，当“H”女士支付完第一笔押金3万元后，安省政府很快就祭出海外买家税，多伦多的房价大跌。意识到她的报价过高。她曾向卖家直接提出她的贷款会有问题，透露出想取消合约的意向，但是被拒绝。
当年5月2日，“H”女士通过律师向卖家葛福夫妇发出信函，称贷款出了问题，无法按时支付第二笔押金，也无法在8月30日完成交易。
同“H”女士交易告吹，葛福夫妇试图以225万元出售豪宅，但无人问津，两周后降至199.8万，过了两个月都没有卖出去。
葛福夫妇在6月曾允许“H”女士提交第二笔押金，令合同恢复，但是没有被对方接受。
直到7月底，葛福夫妇才以178万元将房子卖出。
事后，葛福夫妇将“H”告上法庭，要她赔偿毁约造成的损失，也就是“H”的报价225万元，以及房屋最终成交价178万元之间的差价：47万元。
“H”女士则辩称，葛福夫妇没尽力将其损失降到最低。如果他们在她表达出取消合约的意向时就立刻同其他报了价的买家联系，估计就能卖出218万元。在他们5月份二次挂牌的时候，如果不贪心地将价格定位225万，而是200万，也不至于等了两个多月，最后折价那么多才卖掉。
然而“H”女士的说法并未获法官认可。
今年4月6日，安省法庭做出判决：葛福夫妇有权根据合同的差价获得赔偿至少47万元。
法官也表示，这个判决无疑会对“H”女士的生活产生巨大影响，但是作为房屋买家，应该了解自己的购买能力，或至少在报价时加上条件：如房贷申请被拒则取消买卖合约，而不是头脑一热就下了个不带任何条件的报价。
当然，法官也很同情买家，不过，他警告说，当地产上升时，多数人都开心，无论房屋投资者还是房屋拥有者！反之，当地产市场下跌时，大家才会意识到，这个市场不适合那些心灵脆弱的人！
这个案例向我们揭示出，一个家庭从追寻梦寐以求的房产开始，陷入炽热的抢offer大战，过度支付了房屋价格，最后造成悲剧！
那么，写offer时加什么条款才有可能保障买家的利益
在加拿大的房屋买卖合同中，除了正文，通常还有一到多页不等的附加文件，这些附加条款（Addendum）和合同正文有同等的法律效力。每个买家想买的房子都不一样，需要具体问题具体分析，所以买方要利用附加条款保护自己利益。
通常买方经纪都会帮买家在Offer（出价合同）的附加条款处添加上条件，除非有几个买家竞争加价抢Offer。一般来说，买卖双方在合同上签字后，这个合同就具有了法律上的执行力，但如果有了条件这个保护机制，那么只有买家亲自签字声明“解除条件”，那么这个合同才能真正被执行。
1
贷款条件（Financing）
买家在合同中注明“买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家就可以不签解除条件（Subject Removal）的文件”，而解除不了条件，房屋买卖合同自然不成立。
2
验房条件（Inspection）
在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同。假设买家的验房师发现房子有重大问题，需要大笔资金进行修复，买家决定不买了，只要不签“解除条件”的文件，最后买卖合同也是不成立的。
3
查验房产证条件（Title Search）
该条件要求卖家在限定的日期前提供房产证（Title）的复印件，买家可以根据Title Search上的号码在地政局（Land Title Office）查到相关信息，需注意有没有地役权（Easement）、通行权（Statutory Right-of-Way）的记录。成交前，律师也会对核查房产证。
4
共管物业的文件条件（Strata Documents）
该条件要求卖家提供包括2年内的各种会议记录（Minutes）、年度大会记录（AGM）、5年内的工程师报告（如果有）、物业条例（Bylaw）、财政状况（Form B）、物业管理费收支情况等等资料。买家仔细阅读这些文件，如果基本满意有关文件的描述和规定，则买家才继续执行合同，否则合同无效。
共管物业（Strata）是个法律术语，基本上公寓和城市屋都算共管物业。在共管物业中，每一个strata的所有业主共同组成一个机构，成为strata corporation。也就是说，一个strata的运作和管理跟一间公司相似。所有的业主通过民主的方式决定所有strata lot的管理、运作、维护，所有的业主通过民主的方式选出居委会（strata council）。
5
房屋情况披露书条件（PDS）
房屋情况披露书（Property Disclosure Statement，PDS）是卖家填写的有关房屋状况的声明文件，详细披露房屋中是否有明显或暗藏的缺陷，比如房顶是否漏过水，房子中有没有种过大麻等。这一声明会被并入合同，卖家要对声明的内容负法律责任。买家详细审查这个文件，如果满意，则买家才继续执行合同，否则合同无效。
6
保险条件（Insurance）
买家咨询保险公司，如果保险公司同意为目标房子提供保险，则买家才继续执行合同，否则合同无效。开示无条件Offer时有很大的风险，如果买家后来发现房子自身有问题，保险公司不愿投保，可能银行也不肯放贷。
以上为常见的附加条款，买家可以根据房屋的情况，参考以下条款是否适用：
买老房子，考虑是否加入“储油罐（Oil Tank）”条件。
买全新房，考虑是否加入“2-5-10 保险”、“入住许可文件（Occupancy Permit）等一系列条件。
买农地，考虑是否加入“土质检验”条件。
买加油站附近的物业，考虑是否加入“水质污染检验报告”条件。
换房时，是否加入“先卖掉原有房屋”条款。
抢OFFER的注意事项
首先分析一下抢Offer现象出现的原因。一个房屋在买卖交易过程中出现抢Offer，大致有三种原因。
其一，是房地产市场处于卖方市场，房屋供给量远远小于市场需求时经常会发生抢Offer的现象。尤其是热门地区的好房子更是如此。
其二，是卖主和卖方经纪的售房策略故意为之。这种情况一般都是以低于市场正常价格的叫价出现为特征以吸引根多买家的关注，给出一定的看房时间，不接受即时发生的买房请求而是给出统一接受OFFER的时间，以求以最快的速度最高的价格完成交易。实际上这是房地产市场中正常的营销策略之一，但随着近几年房地产市场的逐渐加温越来越常见。
其三，由于卖主给予出售房屋或卖方经济缺乏经验低估的房屋价格而吸引了买家的关注出现多家争抢现象。
抢OFFER前许多信息要做到心中有数：
要抢的房子到底面积是多少？
具体是哪年建的？是不是大麻屋？
有没有在里面发生过罪案？
在你的地块下有没有政府的公用设施？
这个房子的交易历史如何？交易价格是多少？
业主都是些什么人？近期房屋周边的同类型房子的成交价是多少？
买方都应有知情权的，这就在考验经纪的水平了。这些信息一定要事先详细了解。
那么，遇到心仪的房子但需要抢Offer时应该如何应对呢？
首先要了解市场。
尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少，往往是一轮定论，而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位，以免丧失良机。
第二，事先到银行做好贷款评估或预批，了解自己的底线是多少，对自己的承受能力做到心中有数。
第三，事先验屋，最好能够取消验屋条件，但不能一概而论。
第四，准备好定金，最好是Money Order。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要，并且能够给你省下钱。
本文综合自Beijing Liu PREC等，特此鸣谢！
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